Immisje
Wprowadzenie
Zasadą jest, iż właściciel może korzystać ze swojej nieruchomości w dowolny wybrany przez siebie sposób, pod warunkiem, że ów sposób korzystania nie jest sprzeczny z ustawami, zasadami współżycia społecznego oraz społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Właściciel może wykonywać swoje prawo m.in. w taki sposób, który pośrednio oddziałuje na grunt sąsiedni. Tego rodzaju oddziaływania nazywane są immisjami i są one dopuszczalne w określonych przez prawo granicach.
Rodzaje immisji
Na podstawie dotychczasowego dorobku orzeczniczego w tym zakresie, możliwe stało się sklasyfikowanie immisji ze względu na, to w jaki sposób oddziałują na grunt sąsiedni oraz ze względu na przedmiot oddziaływania.
I tak immisje bezpośrednie polegają na bezpośrednim i celowym skierowaniu na grunt sąsiedni dowolnych substancji, np. pyłów, gazów,cieczy za pomocą urządzeń czy maszyn. Przykładowo, celowe kierowanie wody deszczowej z jednej nieruchomości na drugą stanowi bezpośrednią ingerencję w sferę własności, podobną do fizycznego wkroczenia na tę nieruchomość i jest zabronione. Z kolei immisje pośrednie polegają na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni, polegającym przykładowo na wytwarzaniu hałasów, pyłów, gazów, wstrząsów czy też fal elektromagnetycznych wskutek działań podjętych na własnym gruncie. Immisje pośrednie są dozwolone, ponieważ powodujące je działania nie powodują bezpośredniej ingerencji w cudzą własność, z tym że ustawodawca przewidział ograniczenia co do ich miary.
Kolejny podział, to podział na immisje materialne i niemateriane. Immisje materialne polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii – np. pyłów czy spalin lub pewnych sił. Immisje niematerialne natomiast polegają na oddziaływaniu wyłącznie na sferę psychiki właściciela sąsiadującej nieruchomości np. na poczucie jego braku bezpieczeństwa – związane ze składowaniem na nieruchomości dużej ilości substancji chemicznych o właściwościach trujących.
Ostatni podział, to podział na immisje pozytywne i negatywne. Immisje pozytywne polegają na oddziaływaniu wprost na sąsiednią nieruchomość przez przenikanie na nią cząstek materii, których przykłady zostały wskazane powyżej. Immisje negatywne polegają natomiast zaniechaniu podjęcia przez właściciela nieruchomości określonych działań, a które powinien podjąć żeby nie utrudniać korzystania z nieruchomości sąsiedniej np. właściciel nie usuwa gałęzi z wysokich drzew znajdujących się na jego posesji, co doprowadza do tego, że mniejsza ilość promieni słonecznych przenika w godzinach popołudniowych na grunt sąsiedni.
Kiedy immisje są zabronione?
Kodeks cywilny przewiduje, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Tym samym granice dopuszczalnych oddziaływań pośrednich na nieruchomości sąsiednie wyznacza przeciętna miara wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, której przekroczenie prowadzi do niedozwolonego naruszenia prawa własności sąsiada i jest działaniem bezprawnym.
Nieruchomościami sąsiednimi są nie tylko takie nieruchomości, które sąsiadują ze sobą bezpośrednio ( jako przylegające do siebie działki), ale także takie, które znajdują się w sąsiedztwie powodującym możliwość wzajemnego oddziaływania. W szczególności zależności takie występują w sąsiedztwie zakładów przemysłowych, które mogą produkować znaczne ilości hałasu czy oparów. Sformułowanie nieruchomość sąsiednia należy zatem rozumieć szeroko.
Pojęcie przeciętnej miary musi być ujęte w sposób zobiektywizowany, o czym wielokrotnie orzekał Sąd Najwyższy. Ocena w tym zakresie być dokonywana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć konkretnych osób. Przy ustalaniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych należy rozważyć przeznaczenie obydwu nieruchomości, tzn. nieruchomości dotkniętej zakłóceniami oraz nieruchomości, z której zakłócenia są emitowane. Termin stosunki miejscowe odnosi się natomiast zarówno do czasu, jak i miejsca w jakim mają miejsce immisje – czy mają one miejsce w metropolii czy też na wsi,czy jest to okolica rolnicza czy np. przemysłowa.
Zgodnie z tymi kryteriami należy przyjąć, iż dozwolone są zakłócenia wynikające z normalnej eksploatacji nieruchomości, z której zakłócenia są emitowane oraz takie, które nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości dotkniętej zakłóceniami. Przykładowo jeśli sąsiednią nieruchomością jest fabryka, to można w większym stopniu dopuścić się emisji spalin i innych gazów niż jeśli sąsiednią nieruchomością byłoby sanatorium uzdrowiskowe Przeznaczenie terenów zasadniczo określone jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, przeznaczenie gruntu może określać decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
Środki ochrony prawnej
W razie wystąpienia immisji przekraczających dopuszczalną miarę, właściciel może wytoczyć przed sądem powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Aby wystąpienie z takim roszczeniem było prawnie skuteczne, koniecznym jest aby nieruchomości pozostawały w stosunku sąsiedztwa, oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią przekraczało w niedopuszczalny sposób dopuszczalne prawem granice a ponadto naruszenie musi trwa w chwili wystąpienia z roszczeniem.
Ochroną przed niedozwolonymi immisjami objęty jest nie tylko właściciel nieruchomości, ale także osoby, którym przysługują inne prawa do korzystania z nieruchomości. I tak ochrona przed immisjami przysługuje: użytkownikowi wieczystemu, uprawnionemu z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, użytkownika oraz uprawnionego z tytułu służebności gruntowej lub osobistej. Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń przysługuje także najemcy lokalu, dzierżawcy oraz osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Z roszczeniem o zaniechanie immisji wystąpić można przeciwko każdej osobie, która odpowiedzialna za niedozwolone immisje.
W przypadku, gdy naruszanie korzystania z nieruchomości nadal trwa, a ponadto wyrządziło ono szkodę, można wystąpić z dwoma roszczeniami: o przywrócenie stanu zgodne z prawem i zaprzestanie naruszeń oraz o naprawienie szkody. Jeżeli naruszanie ustąpiło a jego skutkiem jest szkoda na nieruchomości, także można dochodzić jej naprawienia. Właściciel nieruchomości, na której wystąpiła szkoda, jest uprawniony do żądania odszkodowania na zasadach ogólnych odpowiedzialności cywilnej.
Właściciel, oprócz wskazanych wyżej działań, może także żądać podjęcia środków niezbędnych do usunięcia grożącego niebezpieczeństwa, a w razie potrzeby może żądać odpowiedniego zabezpieczenia. Z roszczeniem tym warto wystąpić, gdy niekorzystne oddziaływanie na nieruchomość co prawda ustąpiło, ale jej właściciel żywi uzasadnione obawy co do możliwości powtórzenia się tych naruszeń w przyszłości.
W przypadku wystąpienie na drogę sądową, sąd w wydanym orzeczeniu rozstrzyga o charakterze dokonanego naruszenia. W przypadku przekroczenia granic korzystania z nieruchomości ponad przeciętną miarę, sąd nakaże zaprzestania naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Sąd może orzec o obowiązku zaniechania dopuszczania się określonych działań lub podjęcie stosownych środków, które doprowadzą do ograniczenia albo całkowitego zniwelowania immisji.
