Służebności

Służebności 

Wprowadzenie

Służebność stanowi jedno z praw rzeczowych ograniczonych.  Nauka prawa cywilnego definiuje prawa rzeczowe ograniczone jako prawa zapewniające uprawnionemu tylko ściśle określony wycinek uprawnień względem rzeczy (w przeciwieństwie do uprawnień wynikających z prawa własności, które określone są bardzo szeroko), a w przypadku służebności ponadto tylko do rzeczy nieruchomych.

Definicyjnie służebność polega na możności obciążenia jednej nieruchomości (tzw. nieruchomości obciążonej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) prawem, które może polegać na tym, że:

1. właściciel nieruchomości włądnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
2. właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
3. właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi prawa własności.

Służebność może zostać ustanowiona tylko w celu zwiększenia gospodarczej użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części, co zostanie omówione w dalszej części artykułu.

Rodzaje służebności

Kodeks cywilny wyodrębnia trzy rodzaje służebności: gruntowe, osobiste oraz przesyłu.

• Służebność gruntowa jest prawem, które obciąża jedną nieruchomość na rzecz innej, bez względu na zmiany podmiotowe po stronie właścicieli. Oznacza to, że zmiany właścicieli nieruchomości nie mają wpływu na istnienie służebności, ani na jej treść.
• Służebność osobista odpowiada swoją treścią służebności gruntowej, z tym że uprawnionym nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, lecz tylko określona osoba fizyczna. Służebność tego rodzaju ma zatem charakter ściśle osobisty – wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią osoby, na której rzecz została ustanowiona,  nie może być zbyta, ani nie może być również przeniesione uprawnienie do jej wykonywania. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości władnącej, służebność osobista nie może przejść na nabywcę.
• Pojęcie służebności przesyłu zostało wprowadzone do Kodeksu cywilnego z dniem 3 sierpnia 2008 r. na mocy art 1 pkt 2 ustawy z 30 maja 2008 r. (Dz.U.08.116.731) zmieniającej ustawę kodeks cywilny. Jest to prawo polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia  służace m.in. do przesyłu energii, paliw i cieczy, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca ten może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem.

Ze względu na zakres uprawnień i obowiązków stron, służebności mogą być podzielone na czynne i bierne.

Służebność czynna polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może w oznaczonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej, co może  polegać m.in. na:

• prawie przejazdu lub przechodu przez cudzą nieruchomość
• prawie przegonu lub wypasu bydła
• służebność okna, ustanawianej w sytuacji, gdy budynek położony jest w tak bliskiej odległości od nieruchomości sąsiedniej, że otwarcie okna doprowadziłoby do przekroczenia granicy
• służebność oparcia budynku o mur sąsiada

Treść służebności biernej polega natomiast na obowiązku właściciela nieruchomości obciążonej powstrzymywania się od podejmowania  na swojej nieruchomości  pewnych działań  lub na powstrzymywaniu się od wykonywania innych uprawnień, które z mocy przepisów o treści i wykonywaniu własności służą mu względem nieruchomości sąsiednich. Służebność tego rodzaju może przykładowo polegać na zakazie wznoszenia budynków na pewną wysokość, z uwagi na konieczność zapewnienie właścicielowi nieruchomości władnącej dostępu do światła słonecznego.

Służebności szczególne

Oprócz w/w służebności określonych w sposób generalny, ustawodawca przewidział w Kodeksie cywilnym kilka typów służebności uregulowanych w sposób odrębny.

Pierwszą odrębnie uregulowaną służebnością jest służebność drogi koniecznej. Służebność ta jest rodzajem służebności gruntowej i ustanawiana jest wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych.

Kolejną  służebnością szczególną jest służebność mieszkania,  stanowiąca w istocie szczególny rodzaj służebności osobistej. Polega ona na tym, że uprawniony otrzymuje  prawo do zamieszkania na cudzej nieruchomości. Zakres tego prawa w konkretnym przypadku wynika z umowy między stronami i może to być przykładowo prawo do zajmowania całego budynku, określonej części budynku albo do mieszkania wspólnie z właścicielem nieruchomości.

Ostatnim szczególnym rodzajem służebności jest służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia – tzw. służebność budynkowa.  Tego rodzaju służebności jest ustanawiana wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości prowadząc budowę, wyszedł z nią poza granice swojej nieruchomości, w ten sposób że część budynku została posadowiona na nieruchomości sąsiedniej. W braku służebności, korzystanie z nieruchomości sąsiada byłoby bezprawne.

Powstanie służebności

Służebność może być ustanowiona w drodze:

• umowy
• orzeczenia sądowego
• decyzji administracyjnej

Służebność gruntową można także nabyć w drodze zasiedzenia, a więc zdarzenia z którym przepisy prawa wiążą skutek prawny związany z upływem czasu.

Umowa o ustanowienie służebności jest zawierana pomiędzy właścicielami nieruchomości obciążonej i nieruchomości władnącej. Dla zachowania jej ważności konieczne jest, aby oświadczenie woli osoby ustanawiającej służebność złożone było w formie aktu notarialnego. Oświadczenie osoby, na której rzecz jest ustanawiana służebność  może być  złożone w dowolnej formie. Co do zasady ustanowienie służebności gruntowej w umowie następuje za wynagrodzeniem, ale strony mogą umówić się inaczej.Dla powstania służebności nie jest wymagany wpis w księdze wieczystej. Należy jednak pamiętać, że w razie braku wpisu służebność może wygasnąć, jeśli nieruchomość obciążona zostanie nabyta przez osobę trzecią w okolicznościach pozwalających na działanie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – wtedy, w razie braku wpisu w księdze wieczystej, służebność wygaśnie. Skutek ten nie nastąpi tylko w stosunku do służebności przesyłu, drogi koniecznej, budynkowej oraz służebności ustanowionych w drodze decyzji administracyjnej.

Służebność gruntowa ze swojej istoty obciąża całą nieruchomość. Obciążenie nieruchomości służebnością należy odróżnić od oznaczenia zakresu wykonywania służebności, np. określenia drogi, przez którą będzie następował przejazd, która zawsze ograniczona będzie do fizycznie określonej części nieruchomości.Ustanowienie służebności na udziale nie jest możliwe.

Z treści umowy ustawiającej służebność gruntową może wynikać, że właściciel nieruchomości władnącej jest uprawniony dokonać na nieruchomości służebnej odpowiednich prac budowlanych, tak aby przystosować ją do wykonywania służebności. Jeżeli zatem służebność gruntowa polega na prawie przejazdu przez nieruchomość obciążoną, właściciel nieruchomości władnącej może dokonać nakładów na nieruchomość obciążoną, a właściciel nieruchomości obciążonej nie może przeciwstawić się działaniom uprawnionego.

W braku odmiennej umowy, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Można jednakże umówić się, że odpowiedzialnym w tym zakresie będzie właściciel nieruchomości obciążonej.

Właściciel nieruchomości, którą miałaby obciążać służebność może nie zgadzać się na jej ustanowienie. W takiej sytuacji może to nastąpić w orzeczeniu sądowym wydanym na skutek rozpoznania powództwa wytoczonego przez właściciela nieruchomości władnącej (a także użytkownika wieczystego oraz rolniczą spółdzielnię produkcyjną). W orzeczeniu ustanawiającym służebność sąd orzeka o wynagrodzeniu dla właściciela nieruchomości obciążonej, chyba że właściciel tejże nieruchomości się go zrzekł. Wysokość wynagrodzenia zostaje ustalona przy uwzględnieniu takich czynników jak np.

• zwiększenie wartości nieruchomości władnącej,
• zmniejszenie wartości nieruchomości obciążonej lub
• konieczność poniesienia przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych wydatków, związanych ze zmianą sytuacji, która została spowodowana wykonywaniem służebności.

Służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym, które może zostać nabyte w drodze zasiedzenia. Zachowanie właściciela nieruchomości, które polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości prowadzi do zasiedzenia tylko wtedy gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia w taki sposób, jakby służebność już mu przysługiwała. Przyjmuje się, że urządzenie ma stanowić wytwór celowego działania człowieka, czyli innymi słowy ma powstać w wyniku pracy ludzkiej. Do uznania takiego wytworu za urządzenie konieczne jest np. utwardzenie drogi, budowa mostku, położenie rur czy zbudowanie nasypu. Nie można uznać za wystarczające wydeptanie ścieżki.  Z powyższego warunku co do możliwości zasiedzenia służebności wynika, że przedmiotem zasiedzenia nie mogą być służebności bierne, bowiem ustawa przewiduje wymaganie podjęcia określonego działania po stronie posiadacza służebności.

Przesłanki ustanowienia służebności i jej zakres

Jak zostało wskazane na wstępie, ustanowienie służebności nastąpić może tylko w celu zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Przy ocenie zasadności ustanowienia służebności bierze pod uwagę zatem wyłącznie okoliczności związane z samą nieruchomością, na rzecz której miałaby być ustanowiona służebność, a nie okoliczności dotyczące konkretnego właściciela tej nieruchomości i jego indywidualne upodobania.

Zakres służebności powinien być ponadto  tak ustalony, by umożliwić realizację owego celu przy jak najmniejszych uciążliwościach dla nieruchomości obciążonej.Obowiązek uwzględnienia interesu właściciela nieruchomości obciążonej dotyczy nie tylko ustalania zakresu służebności, ale też jej późniejszego wykonywania. Powinno ono w jak najmniejszym stopniu utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Uprawniony z treści służebności może odwołać się do tych ogólnych przesłanek dopiero wtedy, gdy ani umowa ani akt ustanawiający służebność nie odnosi się szczegółowo do tych kwestii.

Zmiana treści służebności

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej jest możliwa na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej, gdy po ustanowieniu służebności zajdzie ważna przyczyna gospodarcza. W szczególności sytuacja taka może wystąpić, gdy dotychczasowy zakres lub sposób wykonywania służebności znacznie utrudniałby właścicielowi nieruchomości obciążonej wykorzystanie swojej nieruchomości. Żądana zmiana nie może jednak przynosić niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej. Zmiana taka następuje za wynagrodzeniem. Koszty zmiany sposobu wykonywania służebności ponoszą właściciele obu nieruchomości: obciążonej i władnącej, chyba że szczególne okoliczności sprawy uzasadniają poniesienie tych kosztów tylko przez jednego z nich.

Nieruchomość obciążona może zostać w całości zwolniona od obciążenia w wyniku podziału nieruchomości władnącej lub obciążonej.

• W pierwszym przypadku może się zdarzyć, że służebność będzie zwiększała użyteczność tylko części nieruchomości powstałych z podziału, a zatem może żądać zwolnienia swojej nieruchomości względem tych nieruchomości władnących, których użyteczności służebność nie zwiększa.
• W drugiej sytuacji, jeżeli na skutek podziału nieruchomości obciążonej okaże się, że służebność będzie wykonywana tylko na jednej z nieruchomości powstałych w drodze podziału, to właściciele pozostałych mogą żądać zwolnienia tej nieruchomości od służebności. Zwolnienie następuje bez wynagrodzenia

Wygaśnięcie i zniesienie służebności

Ustanie służebności jest szerokim pojęciem, które obejmuje każdy przypadek, kiedy służebność przestaje istnieć, niezależnie od przyczyny. Przyczynami tymi może być wygaśnięcie lub zniesienie służebności.

Wygaśnięcie służebności odnosi się  do sytuacji, kiedy ustanie następuje z mocy prawa w wyniku zaistnienia wskazanych w ustawie okoliczności, bez konieczności wydania orzeczenia sądu czy podejmowania jakiejś innej czynności.

Zniesienie służebności oznacza natomiast sytuacje, kiedy służebność nie jest już konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Dotyczy to zatem wskazanych powyżej przypadków, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków lub utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Zniesienie wymaga zatem inicjatywy właściciela nieruchomości obciążonej, który może wystąpić z odpowiednim żądaniem. Dopiero zgoda właściciela nieruchomości włądnącej na ustanie służebności lub wyrok sądu sprawiają, że służebność ustaje.

Przypadki ustania służebności:

1. wskutek jej niewykonywania przez 10 lat . W przypadku służebności czynnej będzie to oznaczać brak korzystania z nieruchomości sąsiedniej, w przypadku zaś służebności biernych za niewykonywanie uważa się istnienie na nieruchomości obciążonej stanu sprzecznego z treścią służebności.
2. zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej. Może ono nastąpić za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
3. konfuzji, gdy jedna osoba staje się właścicielem nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej
4. działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
5. upływu terminu, na jaki została ustanowiona.
6. jeżeli służebność jest służebnością osobistą, ustaje ona także w razie śmierci uprawnionego albo przeniesienia własności nieruchomości władnącej na inną osobę niż uprawniony.